Podstawowe informacje o wspólnocie mieszkaniowej

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości”, gdyż tak definiuje ją ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388). Innym słowy wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości, zarówno mieszkalnych jak i użytkowych. 

Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na:

• małe (gdy liczba lokali nie przekracza siedmiu)
• duże (powyżej siedmiu). 

Jaka jest różnica między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową?

• Spółdzielnia ma osobowość prawną, zaś wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.
• Członkami spółdzielni są osoby, które mają spółdzielcze, własnościowe prawo do nieruchomości lub spółdzielcze, lokatorskie prawo do nieruchomości, natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej należą do niej osoby, które posiadają pełne prawa własnościowe do danego mieszkania.
• Członkiem spółdzielni, nie zostaje się automatycznie po nabyciu nieruchomości, musimy uiścić opłatę wpisową. Takich opłat nie ma w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Jej członkami stajemy się automatycznie po zakupie nieruchomości.
• W przypadku spółdzielni w głosowaniu uczestniczyć mogą wszyscy członkowie i każdy głos jest równy. Jeśli chodzi o wspólnotę mieszkaniową wartość głosu jest mierzona wielkością posiadanych udziałów w całej nieruchomości.
• Czynsz w przypadku spółdzielni mieszkaniowych jest najczęściej zdecydowanie wyższy niż we wspólnocie mieszkaniowej. Wynika to m.in. z tego, że spółdzielnie zatrudniają pracowników, a wspólnoty mogą bardziej efektywnie gospodarować finansami wspólnymi.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa nie jest zakładana, tylko powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Lokalem wyodrębnionym może być samodzielny lokal np. mieszkalny lub usługowy (samodzielność stwierdza starosta). Do lokalu mogą być przynależne inne pomieszczenia np. pomieszczenia piwniczne. 

Kupując lokal od właściciela budynku (dewelopera, gminy, prywatnej osoby lub zakładu pracy) i po sporządzeniu aktu notarialnego oraz uzyskaniu wpisu do księgi wieczystej, automatycznie stajemy się członkami wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa może powstać również na terenie tych nieruchomości, w których prowadzone są wyłącznie lokale użytkowe – biura, restauracje, sklepy, warsztaty i inne zakłady użytkowe.

Jak rozpocząć przygodę ze wspólnotą mieszkaniową i uzyskać podstawowe informacje o wspólnocie mieszkaniowej, zostało opisane krrok po kroku w niniejszym poradniku – Wspólnota mieszkaniowa. Poradnik.

Jakie są obowiązki wspólnoty mieszkaniowej?

• Nadzór nad elementami wspólnymi nieruchomości – dotyczy to gruntów (pod budynkiem, terenów zielonych, placów zabaw, parkingów), części wspólnych budynków (klatka schodowa, winda, kotłownia, schowki, zsyp, strych), elementów zewnętrznych (dach, elewacja, śmietnik) oraz instalacji i urządzeń (centralne ogrzewanie, instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe, kominy).
• Wszyscy właściciele mogą korzystać z części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem, przy czym zobowiązani są do korzystania w taki sposób, aby nie utrudniać go innym współwłaścicielom.
• Wszyscy właściciele ponoszą koszty związane z wydatkami na utrzymanie części wspólnych (członkowie wspólnoty obciążani są tymi kosztami proporcjonalnie do powierzchni swojego lokalu),
• Każdy właściciel ponosi wydatki konieczne dla utrzymania własnego lokalu,
• Każdy właściciel ma obowiązek utrzymać lokal w należytym stanie – dotyczy to również balkonów i tarasów.
• Wszyscy właściciele są zobowiązani do przestrzegania zasad dotyczących porządku domowego,
• Każdy właściciel jest zobowiązany do udostępniania lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu bądź usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

Czy można wypisać się ze wspólnoty mieszkaniowej?

Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej jest automatyczne (powstaje w momencie wykupu lokalu na własność) i nie można z niego zrezygnować (kończy się dopiero w momencie sprzedaży mieszkania).

Różnice między małą i dużą wspólnotą mieszkaniową

Zarówna mała, jak i duża wspólnota mieszkaniowa powstają w ten sam sposób, obie też są zobowiązane do rejestracji w urzędach statystycznym (REGON) i skarbowym (NIP) w celu uzyskania zdolności prawnej. Muszą też posiadać rachunek w banku i prowadzić księgowość.

Podstawowe różnice między małą i dużą wspólnotą:

• mała wspólnota mieszkaniowa (WM) powstaje wtedy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy (art. 19 ustawy o własności lokali). Duża wspólnota mieszkaniowa obejmuje więcej niż 3 lokale,
• w przypadku dużej WM jest niezbędne powołanie minimum jednoosobowego zarządu lub powierzenie funkcji zarządzania firmie zewnętrznej. W małej WM zarząd tworzą wszyscy współwłaściciele, chyba że postanowią oni inaczej,
• kwestie związane z zarządzaniem w przypadku małej WM regulują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Duża WM podlega ustawie o własności lokali,
• decyzje dotyczące nieruchomości w małej WM w ramach zarządu zwykłego rzeczą wspólną wymagają większości głosów właścicieli lokali, biorąc pod uwagę ich udział w majątku. Natomiast decyzje dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną wymagają jednomyślności członków. W dużej WM decyzje w sprawach zarządu zwykłego podejmuje sam zarząd. Natomiast do zatwierdzenia decyzji w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędne są większość głosów i udzielenie pełnomocnictwa przez właścicieli lokali.

Przykładowe czynności zwykłego zarządu wspólnoty mieszkaniowej

• pobieranie pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej,
• utrzymywanie i konserwacja nieruchomości wspólnych w stanie niepogorszonym,
• przechowywanie i aktualizacja dokumentacji technicznej nieruchomości, prowadzenie i aktualizacja spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów (art. 29 ust. 1b),
• prowadzenia określonej przez wspólnotę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1a),
• dokonywanie czynności organizacyjnych zapewniających prawidłowe i sprawne funkcjonowanie nieruchomości,
• dysponowanie środkami finansowymi wspólnoty mieszkaniowej i dokonywania płatności z rachunku bankowego dla celów bieżących,
• zbieranie głosów pod projektem uchwały wspólnoty (art. 23 ust. 1 ustawy),
• sporządzanie i składanie właścicielom corocznego sprawozdania z działalności zarządu,

Przykładowe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3)

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; 
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
• nabycie nieruchomości;
• wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy;
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.