Koszty zarządu w wspólnocie mieszkaniowej (nie mylić z wynagrodzeniem zarządu) są to wszelkie obciążenia związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Opłacanie kosztów zarządu jest jednym z podstawowych obowiązków spoczywających na wszystkich właścicielach lokali, co wprost zapisano w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), a dokładniej w artykule 13 ust. 1.
Przykładowe koszty związane z nieruchomością wspólną
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Art. 14. ustawy o własności lokali wymienia przykładowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia,
- podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zasady rozliczania kosztów zarządu w wspólnocie mieszkaniowej
Zgodnie z art. 12 ustawy utrzymanie nieruchomości wspólnej powinno w pierwszej kolejności być pokryte z pożytków i innych przychodów uzyskanych z nieruchomości wspólnej. Dopiero, gdy te środki są niewystarczające, przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Udział w nieruchomości wspólnej
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada, co do zasady, stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Jak określić stawkę na koszty zarządu?
Dokładne zasady kalkulowania kosztów zarządu powinna określać uchwała wspólnoty mieszkaniowej, jednak nie ma konieczności, aby na każdy lokal przypadała taka sama stawka. Mogą być one zróżnicowane.
Koszty zarządu nierozłącznie związane są z planem gospodarczym uchwalanym przez wspólnotę na początku każdego roku, podczas rocznego zebrania. Jeśli określimy wszystkie przybliżone przychody i wydatki, jakie będzie musiała ponieść wspólnota w danym roku, na tej podstawie wyliczona zostanie stawka na koszty zarządu. Przykładowo jeśli określimy, że w danym roku wspólnota będzie potrzebować 12 000 zł na opłaty za energię, wodę, ubezpieczenie, podatki, utrzymanie porządku itp., to możemy wyliczyć stawkę na koszty zarządu w następujący sposób:
a) stawka jednolita (taka sama dla lokali mieszkalnych i usługowych)
12 000 zł / 100% udziałów = 120 zł na 1% udziału rocznie
120 zł / 12 miesięcy = 10 zł na 1% udziału miesięcznie
W związku z powyższymi wyliczeniami, jeśli ktoś posiada 16% udziałów w nieruchomości wspólnej, powinien co miesiąc wpłacać na konto wspólnoty zaliczkę w kwocie:
16% udziałów * 10 zł = 160 zł
b) stawka zróżnicowana (inna dla lokali mieszkalnych i usługowych)
Jeśli chcemy zróżnicować stawkę na koszty zarządu w zależności od tego czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy (usługowy), wówczas sprawa się nieco komplikuje. Spróbujemy to omówić na poniższym przykładzie.
Założenia:
- kwota potrzebna w planie gospodarczym na koszty zarządu w danym roku: 12 000,00 zł
- udział lokali mieszkalnych w nieruchomości to: 83,30 %
- udział lokali użytkowych (usługowych) w nieruchomości to: 16,70 %
- stawka na koszty zarządu dla 1% udziału dla lokali mieszkalnych: 9,00 zł
Wyliczamy stawkę na koszty zarządu dla 1% udziału dla lokali użytkowych (usługowych) zakładając powyższe dane:
X = (((12 000 zł – (83,30% * 9,00 zł * 12 m-cy))) /12 m-c) / 16,70% =
= ((12 000 zł – 8996,40)/12 m-cy) / 16,70% =
= (3 003,6)/12 m-cy) / 16,70% = 14,99 zł
W powyższym przypadku stawka dla lokali mieszkalnych na koszty zarządu wynosi 9,00 zł za każdy 1% udziału w nieruchomości wspólnej, zaś dla lokali użytkowych (usługowych) wynosi ona 14,99 zł za każdy 1% udziału.
Wyliczenie takich stawek może początkującym sprawiać nieco kłopotu, dlatego przygotowaliśmy arkusz Excel (XLSX), w którym wystarczy wstawić dane w pomarańczowe pola do edycji, a arkusz wylicza za nas cały plan gospodarczy oraz stawki na koszty zarządu, zarówno w wariancie jednolitych stawek dla wszystkich lokali oraz dla wariantu zróżnicowanego. Arkusz kalkulacyjny można pobrać wraz z szablonami wielu innych przydatnych dokumentów na poniższej stronie internetowej:
Termin płatności za koszty zarządu w wspólnocie mieszkaniowej
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.