Jak przekształcić spółdzielnię w wspólnotę mieszkaniową?

Często zdarza się, że w spółdzielni mieszkaniowej większość lokali jest już wyodrębniona, mieszkańcy chcieliby działać jak wspólnota mieszkaniowa, jednak na przeszkodzie stoi fakt, że kilka mieszkań wciąż pozostaje na spółdzielczym prawie własnościowym. W takiej sytuacji pojawia się pytanie – co zrobić, aby oficjalnie stać się wspólnotą mieszkaniową i mieć pełną kontrolę nad nieruchomością?

Co mówią przepisy prawa

Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej Ustawa) są dwie możliwości przekształcenia spółdzielni w wspólnotę:

• Automatyczne przekształcenie – zgodnie z art. 26 ust. 1 Ustawy, automatyczne przekształcenie następuje wtedy, gdy wszystkie mieszkania w budynku zostaną wyodrębnione na własność. W momencie podpisania aktu notarialnego dotyczącego ostatniego lokalu spółdzielnia z mocy prawa staje się wspólnotą mieszkaniową.
• Przekształcenie uchwałą – art. 241 Ustawy pozwala właścicielom lokali wyodrębnionych na podjęcie uchwały, w której decydują o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali. W praktyce oznacza to, że już większość właścicieli (liczona według udziałów, a nie liczby mieszkań), którzy mają wyodrębnione lokale, może zadecydować o powstaniu wspólnoty.

Jak przygotować uchwałę o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej

• Podstawa prawna
  • Treść uchwały powinna odwoływać się do art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
  • Uchwała oznacza, że od tego momentu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.
• Sprawdzenie udziałów
  • Analiza ksiąg wieczystych i udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.
  • Obliczenie, czy istnieje większość potrzebna do podjęcia uchwały (większość liczona według udziałów, nie według liczby mieszkań).
• Żądanie zwołania zebrania
  • Złożenie pisemnego żądania do zarządu spółdzielni o zwołanie zebrania w celu podjęcia uchwały.
  • W treści żądania wskazać, że chodzi o podjęcie uchwały dotyczącej praw i obowiązków właścicieli lokali.
  • Pod żądaniem muszą podpisać się właściciele posiadający co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
• Forma podpisów – mogą być złożone bezpośrednio pod treścią żądania wraz z podaniem wartości udziałów,
• Organizacja zebrania
  • Zebranie zwołuje zarząd spółdzielni.
  • Na zebraniu powinien uczestniczyć notariusz.
  • Przed zebraniem warto ustalić:
    • kandydatów do zarządu nowej wspólnoty,
    • firmę administrującą, która podpisze umowę i od razu przejmie nieruchomość w administrowanie.

Wszyscy właściciele lokali po podjęciu takiej uchwały (niezależnie czy i jak każdy z nich głosował), w tym także spółdzielnia, stają się członkami wspólnoty. Ci, którzy mają prawa spółdzielcze, nie zostają członkami wspólnoty i dalej rozliczają się ze spółdzielnią.

Co w sytuacji, gdy spółdzielnia utrudnia przekształcenie

• Jeśli spółdzielnia nie zwołuje zebrania lub odmawia współpracy:
  • warto zgłosić się do radcy prawnego,
  • możliwe jest skierowanie odpowiednich kroków prawnych przeciwko spółdzielni,
  • prawnik oceni, czy można podjąć uchwałę bez formalnego zwołania przez zarząd spółdzielni.

Problemy po powołaniu wspólnoty mieszkaniowej

• Przejęcie zarządu
  • Spółdzielnia może nie uznawać uchwały, nie informować mieszkańców o zmianie zarządzania i odmawiać wydania dokumentacji.
  • Przejęcie nieruchomości powinno być protokołowane notarialnie.
  • W razie odmowy wydania dokumentów:
    • możliwe jest powództwo cywilne,
    • skuteczniejszym rozwiązaniem bywa zgłoszenie sprawy na policję,
    • odmowa wydania dokumentacji może być kwalifikowana jako przestępstwo z art. 276 Kodeksu karnego.
• Rozliczenie środków na funduszu remontowym
  • Spółdzielnia często prowadzi jeden fundusz remontowy dla całego osiedla.
  • Możliwe problemy:
    • właściciele lokali mogą mieć roszczenia wobec spółdzielni (np. finansowanie remontów innych budynków),
    • odwrotnie – spółdzielnia może żądać od właścicieli dopłat, gdy bilans danej nieruchomości jest ujemny.
  • Często konieczna jest pomoc kancelarii prawnej, ponieważ spółdzielnie odmawiają rozliczeń.
• Zwrot udziałów członkowskich
  • Po powołaniu wspólnoty wygasa członkostwo w spółdzielni (dla tych właścicieli, którzy mają wyodrębnione lokale).
  • Spółdzielnia ma obowiązek zwrócić wpłacone udziały członkowskie.
  • W praktyce często odmawia tego zwrotu, co również może wymagać interwencji prawnej.

Dlaczego warto przekształcić się w wspólnotę mieszkaniową

Decyzja o wcześniejszym przekształceniu ma wiele zalet. Mieszkańcy zyskują pełną kontrolę nad finansami, remontami i sposobem zarządzania budynkiem. Mogą sami wybierać zarząd lub administratora, decydować o inwestycjach i działać w pełni zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

Największą korzyścią z wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej jest większa kontrola nad wydatkowaniem zaliczek i możliwość samodzielnego decydowania o ich przeznaczeniu. Ma to szczególne znaczenie w nowych budynkach, gdzie środki właścicieli często trafiają na remonty starych bloków w spółdzielni.

Podsumowanie

Przekształcenie spółdzielni w wspólnotę mieszkaniową nie musi być trudne ani skomplikowane. Najprostsza droga to podjęcie uchwały większością udziałów, bez czekania na wyodrębnienie ostatnich mieszkań. Dzięki temu mieszkańcy mogą cieszyć się pełną niezależnością i formalnym potwierdzeniem tego, co w praktyce funkcjonuje od lat – samodzielnej wspólnoty mieszkaniowej. W razie wątpliwości warto rozważyć konsultację z prawnikiem lub licencjonowanym zarządcą nieruchomości.