Wspólnota mieszkaniowa to jedna z najpopularniejszych form zarządzania nieruchomościami w Polsce. Jej funkcjonowanie opiera się na przepisach ustawy o własności lokali z 1994 roku. Z punktu widzenia prawa, wspólnota mieszkaniowa nie jest klasyczną osobą prawną, ale posiada tzw. ułomną osobowość prawną. Co to oznacza i jakie ma to skutki dla właścicieli lokali?
Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie, gdy w budynku występuje co najmniej dwóch właścicieli samodzielnych lokali. Obejmuje ona ogół właścicieli lokali w danym budynku, a jej celem jest wspólne zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości. Do części wspólnych zalicza się m.in. klatki schodowe, dach, fundamenty, instalacje i teren wokół budynku.
Ułomna osoba prawna – co to znaczy?
Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną w rozumieniu kodeksu cywilnego. Jest natomiast tzw. jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, ale posiadającą zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. W praktyce oznacza to, że może:
- Zawierać umowy z kontrahentami (np. firmą sprzątającą, zarządcą, dostawcą mediów)
- Nabywać prawa (np. kupić nieruchomość na potrzeby wspólnoty)
- Zaciągać zobowiązania (np. kredyt na remont)
- Występować jako strona w postępowaniach sądowych
Reprezentacja wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa działa przez zarząd. Może to być:
- Zarząd właścicielski, powołany spośród członków wspólnoty
- Zarząd powierzony, czyli firma zarządzająca, której powierzono prowadzenie spraw wspólnoty
Zarząd podejmuje decyzje w imieniu wspólnoty w granicach zwykłego zarządu. W sprawach przekraczających te granice (np. sprzedaż nieruchomości wspólnej, zaciągnięcie kredytu) wymagana jest uchwała właścicieli lokali.
Podział na wspólnotę małą i dużą
Polskie prawo dzieli wspólnoty mieszkaniowe na:
- Małe – do 3 lokali, gdzie decyzje podejmowane są jednomyślnie przez właścicieli
- Duże – 4 lokale i więcej, gdzie funkcjonuje formalny zarząd i podejmowane są uchwały większością głosów
Ten podział ma wpływ na sposób zarządzania oraz formę podejmowania decyzji dotyczących np. remontów czy finansów.
Odpowiedzialność wspólnoty
Jako jednostka organizacyjna, wspólnota odpowiada za swoje zobowiązania całym swoim majątkiem. W praktyce majątkiem tym są środki zgromadzone na koncie bankowym oraz ewentualne składniki majątkowe zakupione na potrzeby wspólnoty. Właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania wspólnoty jedynie w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej.
Rejestracja wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa nie musi być rejestrowana w KRS. Działa na podstawie przepisów ustawy i uchwał właścicieli lokali. Powinna jednak posiadać numer REGON, NIP oraz konto bankowe, by móc prowadzić bieżącą działalność. Wspólnota musi także prowadzić ewidencję kosztów i rozliczeń, a w niektórych przypadkach – uproszczoną księgowość.
Forma prawna a obowiązki wspólnoty
Pomimo że wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, ciąży na niej szereg obowiązków administracyjnych i podatkowych, takich jak:
- Składanie deklaracji podatkowych
- Rozliczanie się z członkami wspólnoty z opłat na utrzymanie nieruchomości
- Zawiewranie umów z dostawcami mediów
Podsumowanie
Wspólnota mieszkaniowa jest specyficzną formą organizacyjną, która mimo braku osobowości prawnej działa w obrocie gospodarczym niemal jak klasyczna osoba prawna. Posiada zdolność do czynności prawnych, reprezentację, majątek i odpowiedzialność. Dla właścicieli lokali to elastyczne, a zarazem bezpieczne rozwiązanie, umożliwiające sprawne zarządzanie wspólnym mieniem.
Cześć! Nazywam się Natalia. Pomagam zrozumieć zawiłości zarządzania wspólnotą mieszkaniową i poruszania się po labiryncie przepisów i wymogów prawnych w tym zakresie.